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控股公司

聊城市城市發展股權投資基金合伙企業

一、基本情況資料

    1.公司基本情況介紹 

       1.1 公司章程 

       詳見附件 1。 


       1.2 公司歷史沿革 

       聊城市財信城市發展有限公司成立于 2019 年 07 月 03 日, 注冊資本 5000 萬元。股權結構為:聊城市財信投資有限公司持 股比例 65%,濟南騰信資產管理有限公司持股比例 35%。經營范 圍包括土地整治服務;房地產開發、經營;房屋租賃;房地產 業務咨詢;物業管理;以自有資金對房地產業進行投資;市政 工程、園林綠化工程、橋梁工程、建筑物拆除工程施工。2019 年 11 月 18 日設立全資子公司聊城市財信東旭置業有限公司, 負責 2019-127 號地塊的項目開發業務。 聊城市財信城市發展有限公司在集團公司的正確領導下, 在社會各界領導的關懷引導下,緊密圍繞集團公司部署的工作 重心展開工作,以創新發展為主線,以項目建設為中心,以打 造一流現代企業為目標,全力以赴推進落實集團公司制定的目 標和任務,各項工作均取得了較好的成績。

       一、濟南“融創文旅城”項目。2019 年 8 月我公司與融創 文旅集團山東省分公司達成戰略協議,成功引進“融創文旅城” 先進理念和品牌優勢,積極運作濟南融創文旅城 D3 地塊的樓盤, (1)毛坯配置優勢。D3 地塊是近期唯一推出的毛坯產品,總價 2更低,更具投資價值,是低總價入住文旅城,享受 10 大業態絕 版配套的最佳時機,同時配置了美的(或同等品質)中央空調、 戶家庭均設置分戶陽臺壁掛式太陽能(含電加熱功能)和冬季 地暖系統,極大的減少裝修難度。(2)面積總價段優勢。濟南 東部市場高層/小高層 2018 年至 2019 年市場去化情況,面積段 主力戶型 100-160㎡戶型成交占比高達 77%,總價段主力戶型 150-250 萬占比 55%,完美涵蓋 D3 地塊全部戶型。(3)配套優 勢。D3 地塊是唯一一個社區配備約 1.5 萬㎡社區服務用房的組 團。此處大型社區服務用房配套將配置各項便民服務,豐富大 城居民的生活,而該配套就設在 D3 地塊內,D3 地塊業主將最優 先享有該配套。(4)杠桿優勢。我公司采取交付 20%首付款的形 式分批購買該地塊的樓盤,可以在占用少量資金的基礎上撬動 80%的資金缺口。(5)銷售優勢。該樓盤的后期銷售運作由濟南 融創文旅等團隊整體負責,合作團隊均在行業里具有很強的競 爭力,融創文旅已經具備設計、建設、服務、運營的完整鏈條。 該項目投資規模合理,資金籌措方案明確,風險可控,通過項 目的順利實施,一方面可增加我公司的收入,另一方面通過前 期購買濟南融創文旅城 D3 地塊,可以對濟南融創文旅城的整體 運作模式和品牌效應有更清晰的認識,為今后聊城融創文旅項 目的成功落地奠定基礎。本項目凈利潤率約為 17.92%,高于同 行業收益率參考值。結合該樓盤的實際銷售情況,進一步驗證 了該項目的盈利能力和抗風險能力較好。我市目前有運河旅游 3線、水滸旅游線、徒駭河旅游線、紅色旅游線等四條特色旅游 文脈,文旅產業的發展亟需大型房產品牌入駐,品牌入駐可進 一步提升城市文化品味,優化城市旅游環境,豐富完善文化和 旅游公共服務體系建設。該項目的成功運作為下一步我市成功 引進“融創文旅城”,打造聊城市特色文旅品牌打下堅實基礎。 

       二、2020 年 1 月,我公司下屬項目公司聊城財信東旭置業 有限公司成功拿下 2019-127 號地塊,后續業務正在有條不紊推 進中。目前已和聊城市自然資源與規劃局完成土地成交確認書 工作;已完成土儲中心辦理的土地使用權出讓金登記單業務; 以及行政審批局自然資源礦產科辦理相關手續工作,并已咨詢 開發資質相關事宜,已完成并開具開發暫定資質受理通知書的 工作。因受疫情影響,導致部分工作進度延遲,地塊的產品市 場研發報告和簽訂土地出讓合同前的相關資料的整理工作正在 有序推動,魯西地塊下一步工作手續的辦理正在緊張推進中。 截止目前財信東旭置業項目全面啟動,在集團公司正確領導下, 公司上下同心同德,全力保障項目開發進度按原定計劃進行。 


       1.3 內部機構設置 


       詳見下頁組織結構圖。


組織結構圖 

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        1.4 人員情況 

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       1.5 職責分工 


       1.5.1 總經理 

        公司設總經理一名,實行總經理負責制??偨浝韺Χ聲?負責,列席董事會會議,行使下列職權: 

      (1)主持公司的生產經營管理工作,組織實施董事會決議; 

      (2)組織實施公司的年度經營計劃和投資方案;
      (3)制定公司年度總質量、生產、方針目標; 

      (4)擬訂公司內部管理機構設置和內部規章管理制度; 

      (5)決定聘任或者解聘公司高管和普通員工以及相關的招 聘、錄用、考核、工資報酬等事項,并將該決定事項及時向董 事會報告; 

      (6)向董事會提出議案;

      (7)每季度向董事會提交書面工作報告,匯報報告期內的 工作開展情況及預算執行情況等;

      (8)每季度定期向董事會提交財務報告; 

      (9)公司在經營過程中發生的突發性事件或重大事件等應 立即向董事會匯報; 

      (10)董事會授予的其他職權。 


      1.5.2 綜合部 

      (1)負責會議的籌備、記錄和服務工作,負責會議室管理; 

      (2)負責公文傳閱、檔案管理工作; 

      (3)負責公章、印鑒管理工作;

      (4)負責辦公用品、辦公區域管理等后勤保障工作; 

      (5)負責公務用車的調度管理工作;

      (6)負責綜合性文件、基本管理制度、通知通報等材料起 草工作。 

      (7)協助總經理做好機構設置、崗位設置、薪酬制度等工 作,負責人力資源管理工作; 

      (8)負責客戶管理、對外宣傳等外部協調溝通工作。 


      1.5.3 財務部 

       (1)全面負責公司的財務管理工作,貫徹落實集團財務制 度,并結合擬制本公司內部會計制度; 

       (2)保證公司會計核算工作的規范有序運行,對分、子公 司的會計核算工作進行檢查、指導和監督; 

       (3)處理好各項涉稅事項,節約納稅成本、降低納稅風險, 做好納稅申報工作; 

       (4)負責公司營業執照的辦理、變更及年檢工作。 

       (5)負責辦理公司固定資產的增加、轉換、調拔、報廢等 手續,并定期對固定資產及流動資產進行清查。 

       (6)負責編制公司經濟活動分析,并對年度財務預算的執 行情況進行監督、考核、分析,及時向領導提供會計信息。 


      1.5.4 開發部 

      (1)參與項目前期核算,組織辦理相關開發手續; 

      (2)負責完成開發項目的策劃定位、規劃建筑方案、施工 78 圖、室外管網、景觀、人防、裝飾設計和房屋測繪等管理工作; 

      (3)負責辦理五證、竣工驗收備案證明及相關項目開發手 續,協調施工項目的外水、外電、暖、電信方面的報建工作, 組織與相關政府部門建立良好的關系,保證項目開發順利進行; 

      (4)負責所有開發項目的工期管理、質量管理、組織協調、 材料管理、后期維修等; 

      (5)制定各階段銷售目標,進行市場分析,匯報銷售情況等; 

      (6)負責制定項目工程師、專業工程師的崗位職責 及考 核、培訓; 

      (7)做好工程款項支付的匯總、匯報工作。 


      1.5.5 投融資部 

      (1)負責分析、制定公司投融資需求、投融資策略和計劃, 進行投融資成本管理; 

      (2)負責拓展公司自身融資資源,獲得適合公司運作所需 的融資資源,建立良好的溝通機制; 

      (3)負責對項目初選和前期可行性報告進行審核; 

      (4)負責組織公司的投融資項目可行性分析報告、商業計 劃書的撰寫; 

      (5)負責管理和維護公司與銀行及非銀行金融機構、證券 機構、投資基金等客戶的公共關系,建立、維護支撐公司融資 的統一平臺; 

      (6)負責組織公司重大項目風險評審、方案制定和實施。


    2.工作總結 


      2.1 2019 年度工作總結 


       2019 年聊城市財信城市發展有限公司在集團公司的正確領 導下,在社會各界領導的關懷引導下,緊密圍繞集團公司部署 的工作重心展開工作,以創新發展為主線,以項目建設為中心, 以打造一流現代企業為目標,全力以赴推進落實集團公司制定 的目標和任務,各項工作均取得了較好的成績?,F將具體工作 匯報如下: 


       (一)從黨建工作實際出發,促進黨建工作與企業發展同 頻共振。企業要正常運轉,黨建工作就得先行。黨建工作要滲 透到全體員工的行為意識之中,滲透于企業經營機制的全過程。 進一步健全并嚴格落實企業黨建工作責任制。堅持完善公司黨 委中心組學習制度,注重制度化建設,落實基層黨組織目標責 任制,制定完善了《公司發展黨員工作規定》、《黨員廉政教育 工作規定》等 3 項黨建工作制定,中層干部每周進行一次政治 理論學習,重點學習《贏在執行》、《細節決定成敗》等方面的 內容,通過學習提升執行力,推進公司管理精細化進程。以公 司黨組織建設為重點,把黨的組織優勢轉化為推動企業發展的 重要戰斗力。 


       (二)公司上下群策群力、開拓創新,保障中心工作穩定、 有序、高效推進。 1.濟南“融創文旅城”項目。2019 年 8 月我公司與融創文 9旅集團山東省分公司達成戰略協議,成功引進“融創文旅城” 先進理念和品牌優勢,積極運作濟南融創文旅城D3地塊的樓盤, 該樓盤 2019 年銷售預期 138 套。截止目前,該樓盤銷售已實現 客戶提交認購 115 套,客戶已交首付進入銀行貸款審核狀態 73 套,該項目已實現時間過半,完成任務過半,完成銷售計劃過 半的良好態勢。預計本項目凈利潤率約為 71.68%,高于同行業 收益率參考值。結合目前該樓盤的實際銷售情況,進一步驗證 了該項目的盈利能力和抗風險能力較好。該項目的成功運作為 下一步成功引進“融創文旅城”,打造聊城市特色文旅品牌打下 堅實基礎。 2.聊城經濟開發區周公河項目。該項目是聊城市財信城市 發展有限公司履行社會責任,戰略旨在打造民生地產,讓利百 姓。通過低價拿地,使得樓面價均低于周邊市場價格,真正的 做到了維護當地百姓利益、踐行社會責任,旨在打造聊城一流 地產企業,贏得經濟效益、社會收益雙豐收。項目位于:聊城 市經濟開發區周公路南、二干路西,東區地塊,地塊面積約 186.3 畝。目前該項目正在前期運作中,已完成前期合同法務審 核、項目公司組建、融資機構對接等。項目推進按預期時間節 點,穩定、有序、高效進行。 


       (三)著力抓制度建設,企業面貌煥發新生機。結合公司 實際,創新內部管理,切實推進項目建設管理、財務管理、績 效考核管理等一套制度建設,以科學的制度管理公司,管理員工,逐步形成一個高效、規范的現代企業運營模式。公司相繼 出臺了《人力資源管理辦法》、《員工績效考核制度》、《公車管 理制度》、《財務管理制度》等 10 項管理制度,修訂了《員工獎 懲制度》、《員工請假管理制度》、《出差人員報銷制度》等 3 項 管理制度。通過這一系列措施,企業規章制度的執行力明顯加 強,保證了企業的政令暢通、令行禁止,保障了企業各項工作 任務高質量、高效率完成。 (四)貫徹落實中央八項規定精神,以實際行動轉變作風。 嚴格執行企業負責人職務消費標準,對公司領導公務用車、通 信網絡、業務招待、差旅標準、外出考察、學習培訓等職務消 費制定費用標準,統一審批流程,加強日常監督;制訂《總經理 工作細則》、《總經理辦公會議規則》、對《三重一大決策制度》 進行修訂,對重大問題、重要事項,堅持民主基礎上的集中和 集中指導下的民主,執行少數服從多數的原則,增強決策的科 學性、規范化、透明度;規范公務接待管理,做到事前有預算、 事后有核算,嚴格按照來訪人員的接待分類標準,做好費用控 制;規范會議事務管理,本著開短會、講短話、重實效、尚節約 的原則,提高會議效率;按照確有必要、注重實效的原則,精減 文件編發及印制數量。公司領導班子帶頭厲行節儉、反對鋪張 浪費。 


    2.2  工作中存在的不足及問題 


       總結公司 2019 年的工作,雖然取得了一些成績,但也存在 一些問題及不足,主要有: 


       (一)工作的著力點不夠準確,落實力度有時不到位,在圍 繞公司經營中心工作發揮黨的政治核心作用過程中沒有能夠很 好地引導方向,把握全局。急需更新觀念,思路決定方向,思 路決定出路,加快發展的根本在于觀念的轉變,搶抓機遇的關 鍵在于思想上的認知。 


       (二)個別員工的作風和能力建設還需要進一步加強。個別 員工的行為不符合一流企業的管理要求,工作能力上欠缺,工 作作風上不夠扎實細致,管理的執行力度不夠,影響了企業的 工作效率。公司人才儲備不足,急需專業高素質人才,為公司 項目開展提供有力的人才支撐。 


       (三)項目管理水平需進一步提升,加強創新融資手段,降 低資金運營風險。 (四)企業文化建設方面的投入有限。企業文化是一種企業 發展的軟實力,當企業發展到一定的階段,它靠的不僅僅是制 度和規范,更是一種滲透到職工日常行為規范中的一種理念、 一種精神。好的企業文化能夠引導員工主動自覺地圍繞企業發 展目標去努力工作,這項工作我們開展得還很不夠。 


    3、2020 年工作計劃 


       3.1、加強政治思想工作。落實集團公司黨委布置的工作,開 展黨員紀律教育活動,組織觀看反腐倡廉正反兩方面的教育資 料片,開展“反腐倡廉宣傳教育月”的活動,組織學習《中國共產黨廉潔自律準則》、《中國共產黨紀律處分條例》專項活動。 堅持每月一次的支部組織生活的學習活動,形成良好的學習氛 圍。把黨委班子的學習,作為加強黨員思想建設首要任務來抓。 參加文明單位創建活動,文明單位創建是對公司的一種宣傳, 讓外界了解公司,也是公司向外界展示自己新的面貌。把黨建 工作與企業文化建設有機結合起來。使公司的發展愿景,成為 廣大黨員干部的共同愿望。特別是在人員變動,部門調整過程 中,及時做好相關人員的工作,并以此為契機,形成新的價值 觀和利益觀。把黨建工作與公司制度建設有機結合起來。實施 以轉換用人機制和搞活用人制度為核心,以健全聘用制度和崗 位管理為重點的管理方式。不斷完善崗位管理、公開招聘、考 核獎懲等制度,逐步形成權責清晰、分類科學、機制靈活、監 管有力,符合公司發展需要和人才成長規律的人事管理制度。 黨支部要充分發揮黨的組織優勢和政治優勢,做好深入細致的 思想政治工作,為增強公司的競爭力、凝聚力和發展后勁夯實 基礎。 


       3.2、企業中心工作規劃。做好濟南“融創文旅城”D3 地塊樓 盤項目收尾工作。我公司將依托聊城市“雙招雙引”政策支持, 以及我市目前的運河旅游線、水滸旅游線、徒駭河旅游線、紅 色旅游線等四條特色旅游文脈,引進“融創文旅城”的先進理 念,打造聊城市特色品牌,開發本市業態齊全、地段最優質的 項目。全力推進聊城經濟技術開發區周公河項目。按照項目時間 節點要求,做好土地競買、土地熟化、項目開發等工作。注冊 成立項目公司聊城市財信東旭置業有限公司,按照打造一流房 地產開發企業的要求,加強項目公司的管理水平。依據《房地 產開發企業資質管理規定》(住房和城鄉建設部令第 24 號令), 盡快健全項目公司人員配備,完善部門設置,項目公司下設開 發部,工程部,財務部,招標預算部等部門,規范項目公司運 營管理,取得商品房預售許可資格。     3、綜合企業的發展和經營管理需要,繼續引進各類高素質 的專業技術人才,加大內部員工的培養力度,提高公司的凝聚 力和向心力。全面推進企業文化建設工作,結合公司實際制定 企業文化建設規劃,把企業文化建設融入到企業經營管理中去, 促進企業的健康發展。每季度組織員工業務培訓 1 次,每半年 組織崗位競賽 1 次,強化員工管理考核機制,對比崗位責任制, 實行員工競爭上崗,對于企業中層干部崗位,采取末位淘汰制 度,實現能者上,庸者下。對于考核不合格,不符合企業發展 要求的員工,采取一次考核不合格警告談話,連續兩次考核不 合格的解除勞動合同的考核辦法,增強員工干事創業的積極性, 使員工真正想干事,干成事,在企業內部形成比學趕超的良好 氛圍。 


    4、對于國資委工作的建議: 


       隨著聊城市經濟的持續發展、城鎮化的快速推進、拆遷的安置需求以及家庭結構的多元化,居民對改善型住房的需求日 益增長,同時也為當地房地產業的發展提供了契機。但我市目 前整體市場規范化不足,在與大型房地產企業的橫向競爭中, 中小型房地產企業雖然擁有本地化的區位、價格等方面的優勢, 同時也存在管理理念、設計風格、質量、品牌等方面的劣勢。 聊城市房地產行業的發展亟需大型房產品牌入駐,應強化與國 內龍頭房地產企業的戰略合作,引進資金和先進的房產理念, 實現資源共享,項目共建。致力于通過高品質的產品與服務, 整合高端居住、文旅、文化、商業配套等資源,為聊城市民提 供美好居住生活的完整解決方案。 健全完善現代企業制度。加強對企業違規經營投資的監督 檢查,強化監督成果運用和檢查發現問題的跟蹤督促整改,確 保監督檢查成效。深化企業人事制度改革。不斷創新有效實現 形式。探索建立企業職業經理人制度,創新激勵約束機制。


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